투기과열지구가 아닌 지역에서 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 그 여러명의 양수인들(이하 ‘다물권 양수인들’이라 함)은 독립하여 단독분양대상자가 되는 것일까, 아니면 한 명의 분양대상자로 보게 되는 것일까. 최근 이와 관련하여 도정실무와 다르게 단독분양대상자가 된다는 광주고등법원의 판결이 나와 이에 관한 논쟁이 뜨겁다.

광주고등법원은, 다물권 양수인들은 모두 조합원인데 ①도시정비법 등 관계법령이 분양대상자를 ‘토지등소유자로 규정하고 있고 ②조합원 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하지 않으며 ③분양권 산정기준일의 예외를 규정한 도시정비법 제77조는 다물권 양수인들을 포함하고 있지 않는 등 다물권 양수인들의 독자적 분양신청권을 박탈하는 도시정비법이나 조합정관의 규정이 없고, ④다물권 양수인들의 경우는 수인이 1개 부동산을 공유한 경우와 구별되며 ⑤다물권 양수인들이 분양신청권을 통일적으로 행사할 필요성이 크지 않다는 점을 근거로 다물권 양수인들을 단독분양대상자로 봐야 한다는 것이다. 

우선, 도시정비법은 2003. 7. 1 제정 시행 당시 조합원 자격과 관련하여  ‘수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.’라고 하면서(구도시정비법 제19조), 관리처분계획 수립기준를 ‘2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공유한다’ 규정하였다가(구도시정비법 제48조 제1항 제6호 후단), 2009. 2. 6. 개정으로 조합원 자격 규정에 위 다물권 양수인들이 추가되면서 관리처분계획 수립기준에도 ‘1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다’라는 내용도 함께 추가되었다.

한편 현행 도시정비법 제39조 제1항은 ‘제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다물건 양수인들은 1명의 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 이 규정의 전제가 된 제25조는 재개발사업과 재건축사업의 시행방법을 ‘조합(신탁) 방식’과 ‘토지등소유자 방식’을 규정하고 있다. 따라서 위 제39조 제1항의 규정은 조합(신탁) 방식으로 시행되는 재개발사업과 재건축사업에서 ‘조합원인 토지등소유자’에게만 적용되는 규정이다. 이에 반하여 도시정비법 제72조는 분양공고사항을 토지등소유자에게 통지하고 토지등소유자가 분양신청하도록 규정하고 있어 조합방식이든 토지등소유자방식이든 공공방식이든 불분하고 제74조에 따라 인가 받은 관리처분계획에 따라 주택등을 공급하는 경우에는 모두 적용되는 규정이다(도시정비법 제23조 제1항 제4호, 제2항 및 제3항 각 참조). 이와 관련하여 우리 대법원은 조합방식의 정비사업의 경우 분양신청을 하지 아니하면 분양신청기간 만료일 다음날 조합원지위를 상실한다고 일관되게 판시하고 있다.

따라서 위 도시정비법 제72조 내지 제74조의 토지등소유자의 개념에 이와 같은 대법원 판례를 적용하게 되면 위 규정에서의 토지등소유자란 조합방식에 따른 재개발사업과 재건축사업의 경우에는 ‘조합원인 토지등소유자’라고 해석하는 것이 타당하다. 조합방식의 재개발사업과 재건축사업에서 조합원이 아닌 토지등소유자가 분양신청을 하였다 하여 그에게 분양권을 인정해 줄 수는 없는 노릇이다. 도시정비법 제72조 제5항이 현금청산자인 토지등소유자에게도 재분양신청권을 인정하고 대법원 판례도 예외적으로 정관 등에 따라 현금청산자에게도 분양신청권을 추가적으로 부여할 수 있다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결 참조)고 한 것도 조합방식의 재개발사업과 재건축사업의 경우에는 분양신청권이 조합원인 토지등소유자에게만 인정되기 때문이다.

즉, 재개발사업의 경우 분양신청 당시 토지등소유자가 모두 조합원이고, 재건축사업의 경우에도 분양신청기간 만료일까지는 조합설립에 동의하여 조합원이 될 수 있고 현금청산자도 정관이나 조합원총회의 의결에 따라 분양신청기회를 추가로 부여받는 경우에도 조합원지위를 잠정적으로 부여받게 되므로 제72조에 따라 분양신청을 할 수 있는 토지등소유자란 조합방식의 경우 ‘조합원을 전제로 한 토지등소유자’를 의미한다 할 것이다.

결국, 다물권 양수인들의 경우 도시정비법 제39조 제1항 및 제72조에 따라 1명의 조합원인 토지등소유자가 분양신청한 것으로 보게 되고 관리처분기준을 규정한 도시정비법 제76조 제1항 제6호가 ‘1명이 하나 이상의 주택 등을 소유한 경우 1주택을 공급하’도록 규정하고 있으므로 다물권 양수인에게는 1개의 분양권만 인정된다 할 것이다.

광주고등법원판결이 논거로 들고 있는 분양권 산정기준일의 예외를 규정한 도시정비법 제77조는 당초 서울시 정비조례에 있던 내용을 도시정비법에 담은 것으로 원칙적으로 분양 건축물의 변경에 따른 부당한 토지등소유자 수 증가를 방지하기 위한 것으로 분양건축물의 변경을 수반하지 않은 상태에서 부당하게 증가하는 토지등소유자 수를 억제하기 위한 다물권 양수인들에 관한 규정과 그 규율대상을 달리한다. 또한 조합원 자격을 규정한 도시정비법 제39조 제1항 각호의 규정 중 유독 다물권 양수인들에 대한 규정만 달리 취급하는 것도 법령의 통일적 체계적 해석에 반한다.

광주고등법원 판결은 도시정비법의 실체적·절차적 메카니즘을 이해하지 못하고 법문구에만 집착한 판결로 도정사업의 혼란을 방지하기 위해 빨리 시정되어야 할 것이다.

H&P법률사무소 대표변호사 홍 봉 주