2020. 12. 11. 국토교통부령 제788호로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라고 한다) 시행규칙이 개정되었다.

이와 같이 개정된 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다(단서 부분 생략).”라고 규정하여 주거이전비 보상대상자에 무상으로 사용하는 거주자를 포함하였다.

따라서 이와 같이 개정된 토지보상법 시행규칙이 시행된 이후 주거이전비 보상의무가 발생하는 경우에는 주거이전비 보상대상자에 무상거주자도 포함된다고  할 것이다.

그런데 이와 같이 개정된 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항이 아닌 구 토지보상법 시행규칙이 적용되어야 하는 사안에도 무상거주자에 대해 주거이전비를 지급해야 할까?

다수의 하급심은 세입자의 사전적 의미를 고려하여 무상거주자에 대해서는 주거이전비를 인정하지 않았으나, 일부 하급심 판례의 경우에는 무상거주자에 대해서도 세입자와 마찬가지로 주거이전비가 지급되어야 한다고 판시한 바 있다.

그러나 아래와 같은 사정을 고려하면 개정된 토지보상법 시행규칙이 적용되지 않는 경우에는 무상거주자에 대해서는 주거이전비 보상이 필요치 않다는 것이 필자의 견해이다.

우선 대법원은 ‘구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에서 말하는 세입자는 세를 내고 남의 집이나 방 따위를 빌려 쓰는 사람을 가리키고 사용대차의 차주는 위 세입자에 해당하지 않는 점’을 이유로 무상거주자에 대해서는 주거이전비 지급의무가 인정되지 않는다는 취지로 판시한 서울고등법원의 판결에 대한 상고심에서 “원심은, 원고 ◯◯◯가 형부인 소외인 소유인 주거용 건축물에 거주하기는 하였으나, 주거이전비 지급대상자인 ‘세입자’에 해당하지 않는다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하다.”라고 판시한 바 있다. 이와 같이 대법원은 구 토지보상법 시행규칙이 적용되는 사례의 경우 무상거주자에 대해 주거이전비를 지급하지 않는 것이 타당하다고 인정한 바 있다.

또한 대법원은 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항이 강행규정의 성격을 갖는 것으로 대외적 구속력을 갖는 법규명령의 성격을 가지는 것이라고 판시한 바 있으므로 법령의 근거 없이 세입자의 의미를 임의로  무상거주자를 포함하는 것으로 확대해석할 수 없을 것이다.

그리고 구 토지보상법 시행규칙 제55조 제2항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 보상하여야 한다.”라고 규정하여 주거이전비와 달리 이사비의 경우에는 세입자가 아닌 거주자가 보상대상자임을 명시하고 있다. 만약 주거이전비와 이사비의 보상대상자를 동일하게 보아 유·무상을 불문하고 거주자이면 보상을 받을 수 있다고 한다면 토지보상법 시행규칙이 주거이전비 보상대상자를 ‘세입자’로, 이사비의 보상대상자를 ‘거주자’로 구분하여 규정할 이유가 없다고 할 것이다.

아울러 주택재개발정비사업의 경우,  세입자에 대한 주거이전비 보상금액은 결국 조합 또는 조합원이 이를 부담하게 되는데, 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항이 명시적으로 주거이전비 보상대상자를 세입자라고 규정하고 있음에도 불구하고 이를 확대해석하여 세입자 외의 무상거주자에게도 주거이전비를 지급하게 할 경우 이는 법령의 근거 없이 조합과 조합원에게 재산상의 손해를 초래하는 것이 되어 위법한 재산권 침해를 인정하는 결론에 이른다.

특히 개정된 토지보상법 시행규칙이 시행되기 전에 이미 주거이전비 보상 절차가 완료되었거나, 사업시행계획에 대한 인가·고시가 이루어져 주거이전비의 보상방법 및 금액 등 보상내용이 확정된 사안에 대해서 개정된 토지보상법 시행규칙이 적용되어야 한다면 이는 소급입법에 의한 재산권 침해가 된다고 볼 수 있을 것이다.