이전고시는 정비구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분이다.

이전고시는 그 자체가 종결행위로 집행행위를 요하지 않고 완성되므로 효력정지나 집행정지의 대상이 되지 않는다. 이와 같은 이전고시가 있게 되면 새로운 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 이전고시에 따른 소유권 취득은 민법 제187조 법률규정에 의한 물권변동으로 등기를 요하지 않는다. 

이전고시에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 분양신청에 따라 조합원에게 분양되는 분은 도시개발법 제40조에 따라 행하여진 환지로 보게 되므로 해당 조합원이, 보류지나 일반에게 분양되는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 보게 되므로 보류지는 관리처분계획에서 정한 자가, 일반 분양하는 대지 또는 건축물은 사업시행자가 각 위 이전고시 다음날에 그 소유권을 취득하게 된다(도시정비법 제87조 제2항 및 제3항).

이와 같이 분양신청에 따라 관리처분계획에 의하여 조합원에게 분양되는 대지 등은 환지로 보게 되므로 종전 토지와 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다. 따라서 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(도시정비법 제87조 제1항).

도시정비법 제87조 제1항은 도시정비사업의 시행 결과 종전 토지나 건축물에 갈음하는 새로운 토지나 건축물이, 조합원에게 분양된 경우만을 전제로 하는 것이 아니고 종전토지나 건축물에 갈음하는 새로운 토지나 건축물의 소유자가 조합이고 그 새로운 건축물 등이 보류지나 체비지가 되는 경우에도 종전 토지 또는 건축물의 동일성이 유지되는 한 위 규정이 그대로 적용된다. 이 규정은 종전 토지에 갈음하여 지적이 생성되는 것이 아닌 경우에는 적용대상이 아니다.
 

따라서 정비구역 내 존치구역의 토지나 건축물에는 적용될 여지가 없고 종전 토지가 수용재결 또는 매매를 원인으로 소유권이 이전된 경우에도 종전 토지에 갈음하여 지적이 생성된 것이라 할 수 없으므로 역시 적용대상이 아니다. 도시정비법 제87조 제3항은 보류지와 일반에게 분양되는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있으므로 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지 또는 건축물에 관하여는 도시개발법상의 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용된다.

한편, 도시개발법 제33조는, 시행자는 경비 충당 등을 위해 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있도록 하고, 같은법 제41조 제1항은 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다고 정하고 있으므로 환지로 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다.

이로 인해 가령 종전 토지에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 이전고시 후에 이에 기초하여 경락을 받았다 하더라도, 체비지 또는 보류지는 그에 상응하는 종전 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 도시개발법이 정한 바에 따라 소유권을 취득하게 되게 되는 것이므로 경락인은 사업시행자로부터 이전고시에 따라 소유권을 이전받은 일반분양자에게 그 이전등기의 무효를 주장할 수 없다.

요컨대, 도시정비법상의 사업시행자가 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하기 위해 새로운 소유지적의 체비지를 창설하고 이를 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 해당 체비지는 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시취득하고 해당 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다. 이와 같은 경우 기존의 권리 소멸로 피해를 보는 자는 조합이나 관계 공무원을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.