조합원이 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 도시정비법 제93조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다.

다만 도시정비법에 따른 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 도시정비법에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다. 문제는 현금청산자에게 어떠한 명목의 정비사업비라도 부담시킬 수 있는가 하는 점이다.

최근 이와 관련하여 대법원 판례가 나와 향후 조합의 대응이 주목된다(2017두48437 판결).

대법원은 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다는 입장이다. 그 구체적인 이유로 다음을 들고 있다.

우선, 현금청산자에게 부담시키는 사업비용은 잔존 조합원과의 관계에서 볼 때 조합원분담금과 동일한 성격인데, 그럼에도 조합원분담금과 달리 수입이 전혀 고려되어 있지 않는 것은 현금청산자와 잔존 조합원간 형평에 반한다는 것이다.

다음으로, 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 항목과 부담 기준 등은 그 비용 부담의 근거가 되는 정관 규정에서 가장 핵심적이고 중요한 내용이라 할 것인데, 단순히 현금청산금 산정 과정에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다고 추상적으로만 규정하고 도시정비법과 정관의 다른 규정을 통해서도 비용 공제에 관한 구체적 내용과 기준을 알 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자로서는 조합관계에서의 탈퇴 전에 자신이 부담하게 될 비용을 합리적으로 예측하기 어렵다는 것이다.

따라서 정관의 규정에 근거하여 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하기 위해서는 원칙적으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용 항목과 분담 기준 등이 정관에 특정되거나 적어도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있어야 한다는 것이다.

대법원의 이와 같은 입장에 따를 때, 정관으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다.

예컨대 현금청산 대상자는 재건축사업의 중간 단계에 조합관계에서 탈퇴하여 분양 수익을 누리지 못하므로 적어도 분양 수익에만 기여하는 토지매입비와 같은 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 하여서는 안 된다. 또 철거비와 공사비와 같이 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이거나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등은 특별한 사정이 없는 한 합리적인 범위 내의 비용으로 보기는 어렵다.

따라서 조합은 현금청산자와 잔존 조합원의 공통의 이익에 관여되는 일반사업비를 기초로 이 비용에 상응하는 수입을 공제한 후 정비사업비를 부담시켜야 한다. 여기에 조합은 조합정관에 이와 같은 비용항목과 수입반영방식 등을 정한 후 분양신청이나 분양계약체결과 같은 현금청산사유가 발생할 수 있는 즈음에 현금청산자가 부담할 정비사업비를 미리 조합원총회의 의결을 거쳐 공표하여야 할 것이다.

결국, 현금청산자에게 정비사업비를 부담시킬 수 있는 경우는 비례율이 100%미만인 경우일 것이다. 이 경우에는 동업자가 손해가 발생하자 비례율 100%로 청산받고 동업관계에서 탈퇴하는 경우와 같기 때문에 정비사업비를 부담시키더라도 형평에 반한다고 볼 수 없다.

H&P법률사무소 대표변호사 홍 봉 주